Mistä tietää, kannattaako esimerkiksi pitkään palvellutta päiväkotia tai koulua vielä korjata, vai onko tullut aika purkaa se ja korvata ehkä uudella? Palvelurakennuksiin liittyvissä päätöksissä ollaan isojen asioiden äärellä, myös rahallisesti. Viiden kysymyksen nyrkkisääntö voi auttaa tekemään rakentavia ratkaisuja tai ainakin helpottaa puntarointia.
1. Missä kunnossa rakennus on?
Realistinen arvio rakennuksen kunnosta on hyvä perusta purkaa vai korjata -pohdinnalle. Pystyttäisiinkö rakennuksen elinkaarta pidentämään saneerauksella? Entä onko käytetyillä rakennusmateriaaleilla ja rakenteilla vielä asiantuntijoiden laskemaa teknistä käyttöikää jäljellä, vai kolkuttaako esimerkiksi putkien parasta ennen -päiväys ovella?
Säännölliset käytönaikaiset päivitykset ja korjaukset auttavat pidentämään rakennuksen ikää. Kannattaa siis kurkistaa kiinteistön huoltokirjaan tai muuhun vastaavaan dokumenttiin: säntillinen kiinteistönhoito ja huolenpito ennustavat terveempää ja pidempää tulevaisuutta.
2. Millainen on sisäilman laatu?
Raikas, puhdas ilma on palvelukiinteistössä päivänsä viettäville tärkeä osa hyvää arkea. Jos tarkasteltavana olevassa kiinteistössä on todettu sisäilmaongelmia, niille ei missään tapauksessa pidä kääntää selkäänsä. Pahimmassa tapauksessa edessä ovat käyttörajoitukset tai -kielto.
Hiljattain julkaistussa Rakennetun omaisuuden tila -raportissa todetaan, että jos rakennus on vaaraksi käyttäjiensä terveydelle tai turvallisuudelle, ”rakennuksen hallittu alasajo, purkaminen ja tonttimaan jalostaminen tehokkaampaan käyttöön voi olla paras ratkaisu”.
3. Paljonko kiinteistössä on korjausvelkaa?
ROTI 2023 -raportissa todetaan myös, että pelkästään Suomen talokannan korjausvelan määrä on 21 vuodessa noussut noin 25 miljardista eurosta yli 77 miljardiin euroon.
Maailma tarvitsee kestävyysajattelua, joka ohjaa myös kunnan kiinteistöpäätöksiä. Uudisrakentamisella on aina ympäristövaikutuksia. Siltikin: jos purkaa vai korjata -puntariin nostetun rakennuksen korjausvelka on päästetty suureksi ja näyttää edelleen kasvavan, kannattaa laskea päivittämisen taloudellista järkevyyttä.
4. Palveleeko rakennus kunnan palveluverkkoa?
Palataan vieläkin toviksi rakennetun ympäristömme tilaa arvioivaan ROTI-raporttiin, joka on rakennettu yli sadan kiinteistö- ja rakentamisalan asiantuntijan näkemyksille. Sen mukaan rakennus, jolla ei ole käyttöä, on resurssien tuhlausta.
Purkaa vai korjata -pohdinnassa kannattaa siksi tarkastella rakennusta osana kunnan palvelustrategiaa ja -verkkoa: sijaitseeko esimerkiksi vanha alakoulu, päiväkoti tai hoivakoti kuntalaisten kannalta edelleen oikeassa paikassa? Onko se turhan suuri? Liian ahdas? Mitoitettu kunnan väestön mukaiseksi?
Jos tullaan siihen tulokseen, että rakennukselle ei edes korjattuna tai toiseen käyttöön muunnettuna tule olemaan järkevää käyttöä, kannattaa remontointiin ryhtymistä miettiä toiseenkin kertaan.
5. Kannattaako rahat pitää seinissä?
Viimeiseksi – tai ensimmäiseksi – on hyvä palauttaa mieleen kuntastrategia. Onko päätetty suosia omistamista vai esimerkiksi vuokraamista?
Jos strateginen valinta on se, ettei niin sanotusti rakenneta omaan taseeseen, vaan tutkitaan vähemmän investointipääomaa vaativia ja keveämmin hallinnoitavia tapoja toteuttaa palvelukiinteistö, Vesteran HYVÄN OLON -vuokrakonsepti voi olla juuri sopiva ratkaisu. Joskus HYVÄN OLON -vuokratilojen rakentaminen aloitetaan purkamalla tarpeettomaksi käynyt, peruskorjauksen tarpeessa oleva rakennus. Näin syntyi esimerkiksi Poriin kaksi uutta palvelukiinteistöä.
Kuudes kysymys tulee tässä kaupan päälle: onko näitä pura vai korjaa -mietintöjä palloteltava yksin? Me uskomme, että usein se paras vastaus tilaongelmiin löytyy luottamuksellisesti keskustellen. Soita siis, tai lähetä sähköpostia, ja kutsu meiltä joku käymään: se ei maksa mitään eikä sido mihinkään, mutta voi auttaa avaamaan uusia näköaloja.